Dubaï : Stabilisation du Marché Immobilier Attendue

Marché Immobilier des Émirats : Légère Baisse de Prix prévue entre 2026 et 2028

Le marché immobilier des Émirats arabes unis – particulièrement dans la ville de Dubaï – a connu une croissance incroyable au cours des cinq dernières années. Les prix de l'immobilier ont atteint des sommets historiques, et le nombre de transactions de vente a atteint des niveaux sans précédent. Toutefois, une nouvelle phase pourrait se dessiner, marquée par un refroidissement progressif du marché et une baisse modérée des prix, comme le projette la dernière analyse de l'agence internationale de notation financière, Moody's.

Plus de Logements, Ralentissement de la Croissance des Prix

Selon les prévisions de Moody's, une légère baisse des prix est attendue sur le marché immobilier des Émirats au cours des 12 à 18 prochains mois, particulièrement dans le marché des appartements de Dubaï. La cause sous-jacente n'est pas un déclin économique, mais au contraire : une croissance démographique dynamique entraînant une offre en expansion. Entre 2026 et 2028, environ 180 000 nouveaux logements seront introduits sur le marché de Dubaï, ce qui représente en moyenne environ 60 000 unités par an, soit le double de la moyenne annuelle de 30 000 à 40 000 unités des années précédentes.

Bien que la majorité de ces nouvelles habitations devraient être absorbées par la population croissante et le passage à des foyers plus petits, une surabondance pourrait tout de même se développer pour les studios et appartements d'une chambre de milieu de gamme. Cela peut modérer le rythme des augmentations de prix et pourrait même conduire à des baisses de prix dans certains segments.

Les Promoteurs pour Plus de Prudence

En raison de la surabondance prévue et de la pression qui en résulte, les promoteurs devraient freiner le lancement de nouveaux projets dans la période à venir. Moody's prévoit une diminution des volumes de nouvelles ventes, et cette tendance pourrait persister pendant des années. Les promoteurs avec de solides fondations financières et des notations de crédit sont censés rester stables, grâce à des revenus significatifs provenant de préventes et des plans de paiement préprogrammés offrant une sécurité adéquate.

L'Attention pourrait se Tourner vers la Diversification

Les grands promoteurs qui ont généré d'importants flux de trésorerie ces dernières années sont désormais confrontés au défi que les opportunités de réinvestissement domestique ne peuvent pas entièrement absorber leur capital disponible. Par conséquent, de plus en plus d'acteurs commencent à montrer un intérêt pour la diversification géographique, notamment dans les pays plus développés luttant avec des problèmes d'offre immobilière.

Un exemple en est un grand promoteur des Émirats qui est déjà entré sur le marché australien en ouvrant un bureau à Sydney, où plusieurs projets sont prévus en Nouvelle-Galles du Sud. L'objectif est d'exporter l'expertise en développement immobilier et les modèles financiers similaires à ceux de Dubaï vers des marchés où des solutions urgentes sont nécessaires pour résoudre des problèmes de logement.

Financement et Risques

Depuis 2023, les promoteurs immobiliers des Émirats ont émis des obligations islamiques (sukuk), des obligations traditionnelles et des instruments hybrides totalisant près de 12 milliards de dollars. De plus, un financement important provient des versements effectués par les clients sur des projets sur plan, de développements conjoints avec des propriétaires fonciers et de capitaux propres fournis par des investisseurs externes.

Les plus grands acteurs maintiennent une liquidité stable et peuvent résister aux ralentissements du marché. Toutefois, les petits promoteurs rencontrent des risques accrus de financement et d'exécution, notamment s'ils manquent de stratégies de vente à long terme ou d'un portefeuille de projets renforcé.

À Quoi S'Attendre à Long Terme ?

Bien qu'une correction modérée des prix de l'immobilier à Dubaï puisse survenir à court terme – dans les 12 à 18 mois – les perspectives à long terme restent positives. La croissance démographique, l'activité économique soutenue et l'afflux d'expatriés hautement qualifiés continuent de faire des Émirats, et en particulier Dubaï, une destination attrayante pour l'investissement et la résidence.

Cependant, les promoteurs doivent s'adapter aux nouvelles réalités du marché : des produits plus différenciés, un ciblage précis et des lancements de projets plus conservateurs seront nécessaires. En outre, les ventes numériques, l'intégration des facteurs de durabilité et la présence sur les marchés internationaux gagneront en importance croissante.

Réflexions Finales

Selon les prévisions de Moody's, l'année et demie à venir sera une période de consolidation et de re-planification pour le marché immobilier des Émirats. Après les augmentations de prix rapides des dernières années, une phase plus stable et prévisible est anticipée, ce qui pourrait renforcer encore la crédibilité et la prévisibilité des investisseurs de la région à long terme – surtout si les promoteurs gèrent judicieusement les avantages financiers et de marché disponibles.