Location à Dubaï : parking, un enjeu crucial

La location d'appartements à Dubaï : un emplacement de parking est-il inclus ? L'importance croissante de la clarté contractuelle

Alors que Dubaï a introduit le système de tarif de stationnement variable en avril 2025, les locataires de l'émirat ont fait face à un nouveau défi : le parking gratuit ou à tarif réduit n'est plus systématique, et les frais quotidiens en augmentation peuvent facilement peser sur le budget familial. La solution, cependant, ne se trouve pas aux parcmètres – elle réside dans les petites lignes des contrats de location.

Tarifs variables, coûts croissants

L'objectif de la mise en œuvre du tarif variable est clair : atténuer la congestion, réguler la demande et ainsi établir un système plus équitable parmi les différentes zones de la ville. Par exemple, le centre-ville de Dubaï, Business Bay et Jumeirah sont devenus des « zones premium », où le stationnement pendant les heures de pointe est plus cher, alors que le stationnement nocturne et durant les heures moins chargées reste gratuit.

En réalité, cependant, la flexibilité est limitée. Après l'introduction du nouveau tarif, au troisième trimestre 2025, le tarif horaire moyen a augmenté de 51 %, atteignant 3,03 dirhams. Cette augmentation a poussé les locataires à prêter bien plus attention à la question des places de parking lors du renouvellement de contrats ou lors de la location de nouveaux appartements — car seulement quelques heures de stationnement quotidien peuvent se traduire par des coûts supplémentaires significatifs mensuellement.

Contrats de location : une place de parking n'est pas automatique

Le malentendu le plus courant vient du fait que de nombreux locataires supposent automatiquement : si un bâtiment dispose d'un parking, il est inclus avec la location. En pratique, ce n'est pas si simple. Sans une mention claire dans le contrat d'une place de parking désignée, le locataire n'a pas le droit de l'utiliser automatiquement — même si l'acte de propriété lie la place de parking à l'unité spécifique.

Légalement, la clé réside dans la formulation de l'accord. Si le contrat précise que l'appartement vient avec une place de parking, le locataire a le droit de l'utiliser — mais si ce détail est absent, le propriétaire peut légalement refuser l'accès.

Qu'est-ce qu'une « place de parking partagée » ?

Il est essentiel de distinguer entre une place de parking dédiée et une place de parking à usage général partagé. Une aire de stationnement générale située au niveau inférieur d'un bâtiment n'a pas le même statut légal qu'une place de parking numérotée et spécifiée. Dans le premier cas, le locataire peut au mieux revendiquer des droits d'accès mais pas des droits exclusifs.

Cependant, s'il n'existe pas d'alternatives dans le bâtiment et si l'acte de propriété associe une place de parking à l'appartement, on peut interpréter que le droit d'usage est inséparable de l'appartement — bien que faire valoir cela puisse dépendre d'une action judiciaire ou d'un règlement officiel des litiges.

Que se passe-t-il après la signature du contrat ?

Pour les accords de location existants, l'ajout d'une place de parking par la suite ne peut se faire que par consentement mutuel. Cela doit être documenté par écrit sous forme d'avenant, signé par les deux parties. Cet amendement devient une partie intégrante du contrat, sécurisant potentiellement la position légale du locataire.

Si l'une des parties estime qu'une modification est nécessaire, elle doit en faire la demande par écrit au moins 90 jours avant l'expiration du contrat — sauf si le contrat stipule le contraire. Cela est imposé par la loi de Dubaï n°33 de 2008, article 14.

Système Ejari et « Termes additionnels »

Le contrat de location standardisé Ejari délivré par le département foncier de Dubaï comprend une section particulièrement utile : les « Termes additionnels ». Ici, toute partie peut documenter gratuitement des termes supplémentaires, tels que le nombre, la durée et les droits d'utilisation d'une place de parking.

Si ces détails figurent dans le document, ils peuvent servir de points de référence clairs lors de litiges juridiques. Cela évite l'erreur courante où les locataires comptent sur des accords verbaux concernant le stationnement avec le propriétaire, seulement pour voir des conflits surgir plus tard — comme lorsqu'un nouveau gestionnaire de bâtiment ne reconnaît pas cet accord.

Action judiciaire et litiges

Si un propriétaire refuse l'utilisation convenue contractuellement d'une place de parking, le locataire est en droit d'envoyer une notification officielle et de déposer une plainte auprès du Centre de résolution des litiges de location. Le locataire peut alors demander une indemnisation ou initier une réduction de loyer.

Ceci s'applique également si le gestionnaire immobilier tente de percevoir des frais supplémentaires pour un service — le stationnement, dans ce cas — déjà inclus dans le contrat de location.

L'avenir : des contrats précis ou un coût de vie élevé

Le paysage urbain de Dubaï évolue constamment, la mobilité est en plein essor, et le stationnement devient une ressource de plus en plus précieuse. Ceux qui ne prêtent pas attention aux détails des contrats de location pourraient faire face à des centaines de dirhams de dépenses supplémentaires mensuellement, notamment dans les zones centrales.

Par conséquent, les experts juridiques conseillent : documentez toujours de façon claire et précise si une place de parking doit être incluse. Ce n'est plus un simple extra pratique – c'est un élément crucial du coût de la vie dans la ville de Dubaï en plein développement.

(Source de l'article : Changements dans la structure des tarifs de stationnement à Dubaï.)