Location à Abu Dhabi : Rester ou Emménager?

Le marché locatif d'Abu Dhabi d'ici le deuxième trimestre de 2025 a clairement pris un chemin de croissance, mais pas de manière habituelle. De plus en plus de locataires dans la ville décident de prolonger leurs baux actuels plutôt que de déménager dans une nouvelle propriété, et les raisons sont assez compréhensibles. La hausse des loyers, le tarif premium des nouveaux appartements et les coûts associés au déménagement incitent beaucoup à rester dans leur logement actuel.

Selon des données récentes du consultant international en immobilier JLL, le taux de renouvellement des baux a atteint 65,7% au deuxième trimestre de 2025, contre 61,6% un an plus tôt. Cela représente une augmentation de 16,6% des renouvellements, tandis que le volume des nouveaux contrats de location a diminué de 2,1%.

Les coûts de déménagement retiennent les locataires.

Le marché immobilier d'Abu Dhabi a subi une transformation significative au cours de l'année passée. Bien que les nouveaux développements offrent des services de pointe et des opportunités de vie moderne, leur prix est souvent trop élevé pour la plupart des locataires. Selon JLL, les loyers des appartements ont augmenté de 13,9% et ceux des villas de 4,7% au cours des 12 derniers mois. Ces chiffres sont particulièrement édifiants dans une ville où le marché locatif joue un rôle crucial à long terme.

Déménager n'est pas seulement coûteux à cause des loyers plus élevés. Les locataires doivent tenir compte des frais de déménagement, du nettoyage, de l'établissement de nouvelles connexions d'utilités, et dans bien des cas, de l'acquisition de nouveaux meubles. Tous ces facteurs contribuent à ce que davantage de personnes choisissent de rester sur place, même lorsque leur logement actuel n'offre pas le même niveau que les nouveaux développements.

La demande pour des appartements modernes augmente, mais tout le monde ne peut pas se les permettre.

Les nouveaux projets tels que les résidences Fahid Beach, les résidences Waldorf Astoria Yas, ou le St. Regis Al Maryah Island ciblent le segment de luxe de la ville. Ces propriétés bénéficient d'emplacements excellents, de services de premier ordre et d'espaces communautaires exclusifs qui attirent clairement ceux à la recherche d'un niveau de vie supérieur.

La demande pour ces appartements reste importante, mais en raison des prix, de nombreux locataires ne peuvent que les rêver. Selon les données de JLL, le coût moyen par mètre carré pour les nouveaux appartements a atteint 15,182 dirhams, tandis que pour les villas, il était d'environ 17,845 dirhams. Ces prix dépassent significativement le budget moyen des locataires.

Une croissance significative du parc immobilier, mais la stabilité des prix n'est pas attendue.

Au deuxième trimestre de 2025, le parc immobilier d'Abu Dhabi a augmenté d'environ 3 400 nouveaux logements, atteignant 292 000 unités. D'ici la fin de l'année, 10 400 appartements supplémentaires devraient être livrés, représentant une forte croissance de l'offre.

Les prévisions pour les cinq prochaines années indiquent environ 70 000 nouvelles unités de logement entrant sur le marché. Cela pourrait aider à modérer les prix à long terme, mais sur la base du ratio actuel offre-demande, la stagnation ou la réduction des prix n'est pas actuellement une attente réaliste.

Le marché des ventes a également connu une croissance, en particulier dans le segment secondaire.

Ce n'est pas seulement le marché locatif qui montre une croissance à Abu Dhabi. L'activité du marché immobilier secondaire est également notable : le volume des ventes a augmenté de 32,6% par rapport à la même période l'an dernier. Bien que les transactions sur plan continuent de dominer le marché, la croissance du segment secondaire indique que nombreux sont les acheteurs qui préfèrent les propriétés prêtes à emménager.

Les prix de vente se sont ajustés en conséquence. Les prix des appartements ont augmenté de 14,4%, tandis que les villas ont connu une augmentation de 11,1% au deuxième trimestre. Cette tendance impacte non seulement les propriétés haut de gamme mais aussi les logements de milieu de gamme, intensifiant la pression sur le côté locatif.

La croissance de la population maintient une demande vivace.

L'environnement macroéconomique positif et la croissance continue de la population soutiennent la poursuite de l'expansion du marché immobilier. Selon les analystes de CBRE, la plus grande augmentation des loyers a été observée autour de Yas Island au deuxième trimestre de 2025, mais des hausses de prix étaient perceptibles dans toute la ville.

Cette tendance semble se maintenir en raison de l'afflux de nouveaux professionnels, de familles et d'investisseurs. Cependant, c'est précisément cette dynamique de croissance qui piège davantage de locataires existants dans leurs anciens appartements, puisque la volonté de payer des nouveaux arrivants fait monter les prix, rendant le renouvellement des baux non pas une option mais un compromis forcé pour les locataires actuels.

Résumé

D'ici mi-2025, le marché du logement d'Abu Dhabi est entré dans une nouvelle ère. Les locataires considèrent non seulement les prix, mais aussi la qualité de vie, les services, et les opportunités futures. Déménager n'est plus seulement une décision, mais aussi une question financière et stratégique. Les nouveaux appartements sont tentants, mais en raison de leurs loyers et des coûts associés, beaucoup préfèrent rester où ils sont habitués à l'environnement et où les coûts restent encore gérables. Tout cela suggère un changement à long terme dans la mentalité des locataires à Abu Dhabi vers des compromis rationnels et des décisions conscientes.

(L'article est basé sur des recherches par l'agence immobilière mondiale JLL.)