Locataires Cherchent Alternatives Face à l'Indice des Loyers
Déménagement des locataires dans des zones moins chères et sécurisation de baux à long terme avant le déploiement de l'indice des loyers commerciaux
Le marché immobilier commercial de Dubaï subit des changements significatifs en prévision de l'introduction prochaine d'un indice de location commerciale. De nombreux locataires cherchent à anticiper les augmentations de prix attendues, tandis que les propriétaires augmentent déjà les loyers, notamment dans les zones prisées. Le nouvel indice vise à rendre le marché plus transparent et à fournir des estimations plus précises pour les locataires grâce à l'aide du Département des terres de Dubaï (DLD).
Plus tôt dans le mois, le Département des terres de Dubaï a lancé l'indice des loyers résidentiels intelligents, qui repose sur l'intelligence artificielle et offre des évaluations plus justes et précises. Cela s'étendra bientôt au marché de l'immobilier commercial et entraînera de nombreux changements. Les leaders du marché indiquent que les propriétaires tentent actuellement d'atteindre des valeurs de base plus élevées dans les loyers commerciaux pour partir d'une position favorable une fois l'indice introduit. Cette tendance est particulièrement visible dans les zones de bureaux de qualité supérieure (Grade A), où une offre limitée et une forte demande ont déjà conduit à des augmentations de prix significatives.
Selon le PDG de Commercial Real Estate Consultants (CRC), les propriétaires mettent également fortement l'accent sur la modernisation et la durabilité des propriétés pour attirer des locataires de plus grande valeur.
Stratégies des locataires : emplacements moins chers, bureaux plus petits, contrats flexibles
Les locataires emploient différentes stratégies pour s'adapter aux changements du marché. Les solutions suivantes sont devenues courantes :
1. Déménager vers des zones moins chères : De nombreuses entreprises se relocalisent dans des quartiers moins prisés pour réduire les coûts.
2. Sécuriser des contrats à long terme : Davantage de locataires renégocient et renouvellent leurs baux à l'avance pour verrouiller les taux actuels et éviter les fluctuations futures.
3. Demander des conditions de paiement flexibles : Les locataires cherchent à améliorer leur trésorerie, par exemple par des paiements échelonnés.
4. Réduire l'espace de bureau ou opter pour des espaces de coworking : Passer à des bureaux plus petits ou chercher des solutions de coworking devient également de plus en plus populaire.
Croissance et défis du marché immobilier commercial
En 2024, le marché immobilier commercial de Dubaï a affiché des résultats remarquables avec 9 038 transactions, marquant une croissance de 24 % d'une année sur l'autre. La valeur totale des transactions a atteint 90,1 milliards de dirhams, soit une augmentation de 11 % par rapport à l'année précédente. Cependant, la pénurie d'espaces de bureaux de qualité supérieure reste un défi de taille.
La plus grande pénurie se situe dans la catégorie des bureaux Grade A, où le taux d'occupation dépasse 95 % dans des emplacements clés tels que le DIFC, Downtown Dubai, Business Bay et la route Sheikh Zayed. Bien que plus de 9 millions de mètres carrés de nouveaux bureaux soient attendus d'ici 2028, y compris la phase 2 du Tecom Innovation Hub, Al Wasl Tower et DIFC 2.0, la demande actuelle dépasse largement l'offre.
Demande croissante pour des bureaux durables et de qualité supérieure
La demande pour des espaces de bureaux durables et de catégorie supérieure est manifestement en croissance. Cette tendance est devenue particulièrement marquée en raison de l'expansion des entreprises internationales et des firmes régionales recherchant des bureaux modernes et de haute qualité.
Le marché réagit aux changements, avec plusieurs nouveaux projets commerciaux de qualité supérieure émergents, tels que The One by Prestige One ou Capital One. Ces projets visent à répondre à la demande croissante pour les catégories de qualité supérieure tout en intensifiant la concurrence entre les propriétaires.
Qu'attendre pour l'avenir ?
L'introduction de l'indice des loyers commerciaux aura un impact significatif sur le marché en rendant les prix plus transparents et en créant des conditions plus équitables pour les locataires et les propriétaires. Cependant, l'indice devrait continuer de faire pression sur les taux de location dans les zones de qualité supérieure, en particulier dans la catégorie Grade A.
La combinaison du déploiement de nouveaux projets de bureaux et des réglementations du marché promet un marché immobilier commercial de Dubaï en évolution dynamique mais finalement stabilisant. Cependant, pour les locataires, le moment est venu d'agir : soit verrouiller les taux de location actuels grâce à des contrats à long terme, soit envisager des solutions plus rentables.
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