Dubaï : vers une bulle immobilière inévitable ?

Le marché immobilier de Dubaï aux portes d'une bulle ? Une situation complexe.

Selon l’indice mondial des bulles immobilières 2025 de l’UBS, Dubaï est catégorisé comme "à haut risque", indiquant qu’il a atteint un niveau où la probabilité statistique d’un éclatement de bulle immobilière a augmenté. Cette évaluation suscite naturellement des préoccupations pour ceux qui ont déjà investi dans le marché immobilier de l'émirat ou envisagent leur premier achat. Cependant, la réalité est bien plus nuancée.

Que signifie le risque de bulle ?

Une bulle immobilière se forme lorsque les prix sont déconnectés des fondamentaux économiques comme les salaires, les loyers, ou l'équilibre offre-demande, avec des achats principalement motivés par les attentes d'appréciation future. Dans de telles situations, si le sentiment des acheteurs change soudainement ou si le marché subit un choc extérieur, les prix pourraient chuter rapidement et dramatiquement.

L'UBS suggère qu'il y a déjà des signes que cela se produit sur le marché de Dubaï : les prix ont montré une croissance à deux chiffres depuis mi-2023 et ont augmenté de près de 50 % sur cinq ans. Bien que les loyers aient également augmenté, récemment, le rythme de croissance des prix a dépassé les augmentations de loyers, un signe avant-coureur classique de surchauffe.

Des experts locaux ont une autre vision

Bien que les chiffres puissent sembler alarmants par eux-mêmes, les experts locaux soutiennent que des fondamentaux stables les sous-tendent. Par exemple, la population de Dubaï a augmenté de près de 15 % depuis 2020 et a dépassé les 4 millions en août 2024, deux ans avant les prévisions. Cette croissance dynamique génère naturellement une demande robuste sur le marché immobilier.

D'ici 2026, la population de la ville devrait croître de 180 000 personnes supplémentaires, tandis que les prévisions suggèrent que 45 000 à 96 000 nouvelles propriétés seront livrées. En supposant deux personnes par foyer, les ratios offre-demande pourraient rester soutenables. De plus, l'émission d'environ 50 000 nouvelles licences commerciales annuelles indique une tendance saine de croissance économique.

Comment Dubaï se distingue-t-elle des autres villes ?

Selon l'indice UBS, des villes comme Miami, Tokyo ou Zurich présentent actuellement un risque de bulle encore plus élevé que Dubaï. À Miami, par exemple, les prix ont également augmenté de près de 50% sur cinq ans, mais la croissance des loyers et des revenus a pris du retard par rapport aux prix. À Tokyo, la monnaie faible et les investissements étrangers font monter les prix, tandis qu'à Zurich, les taux d'intérêt très bas et la forte demande étrangère ont surchauffé le marché.

Cependant, Dubaï est unique à bien des égards. Le marché est ouvert avec peu de réglementations — il n'y a pas de taxe sur les acheteurs étrangers ni de plafonnement des loyers. Cela permet à l'offre de répondre de manière flexible aux changements de la demande. Les rendements locatifs restent attractifs, surtout comparés à d'autres villes mondiales.

Composition des investisseurs et nouvelles tendances

Les acheteurs en espèces deviennent de plus en plus présents sur le marché, réduisant ainsi la vulnérabilité aux chocs du marché du crédit. De plus, la composition des acheteurs est diversifiée : ce ne sont pas seulement les locaux ou les investisseurs régionaux qui achètent, mais aussi des particuliers fortunés d'Europe, d'Inde, de Russie et d'Afrique cherchant un placement sûr et stable au lieu d'environnements domestiques géopolitiquement incertains.

De nouvelles formes d’investissement sont également apparues sur le marché : des résidences de luxe à marque, des développements en bord de mer, et même des propriétés en copropriété fractionnée tokenisée. Ceux-ci attirent de nouveaux types d'investisseurs qui planifient à long terme.

Risques à prendre en compte

Malgré ces avantages, Dubaï n'est pas invincible. Les revenus n'ont pas suivi le rythme des augmentations des prix de l'immobilier, ce qui diminue à long terme l'abordabilité et peut restreindre la demande locale. Actuellement, la dynamique du marché dépend fortement de la confiance des investisseurs étrangers — si elle faiblit, par exemple, en raison d'une baisse des prix du pétrole ou de nouvelles tensions géopolitiques, la demande pourrait chuter brusquement.

Un autre signe d’avertissement est l’augmentation des permis de construire : le volume approche les niveaux de 2017, lorsque l’offre excédentaire sur le marché immobilier a conduit à un ralentissement significatif. Une telle sur-construction a toujours entraîné des corrections de prix dans l'histoire de Dubaï.

De plus, la psychologie du marché joue un rôle crucial : si les acheteurs pensent que les prix ne montent plus, la demande pourrait baisser instantanément. Cela est particulièrement vrai pour une ville en évolution rapide comme Dubaï.

Conclusion

Bien que l’avertissement de l’UBS soit sérieux, cela ne signifie pas que le marché immobilier de Dubaï est inévitablement voué à s’effondrer. Les fondamentaux de la ville — croissance démographique, activité commerciale, base d'investisseurs diversifiée — sont actuellement solides. Cependant, le rythme des hausses de prix a été trop rapide récemment, et si les conditions externes changent, la réaction du marché pourrait être puissante.

La question clé pour les années à venir sera de savoir si l’offre peut suivre la demande durable et si le sentiment des investisseurs reste positif. Ceux qui entrent sur le marché maintenant devraient considérer non seulement les prix actuels, mais aussi peser soigneusement les tendances et les risques à long terme. Dubaï a prouvé à maintes reprises sa capacité d'adaptation — mais à côté de la flexibilité, une planification prudente est indispensable.

(Source de l'article basé sur l'indice 2025 de l'UBS.)