Dubaï : L'immobilier moyen de gamme en plein essor

Le milieu de gamme de l'immobilier à Dubaï domine le marché

Les données sur le marché immobilier du troisième trimestre 2025 ont une fois de plus confirmé ce qui se ressent depuis un certain temps : les appartements de milieu de gamme de Dubaï – c'est-à-dire les biens disponibles dans la fourchette de prix de 1 à 3 millions de dirhams – dominent le marché. Ce segment n'est plus seulement un complément dans le monde des projets de luxe, mais constitue une base solide pour l'activité des acheteurs, qu'il s'agisse de particuliers ou d'investisseurs.

L'essor du secteur de milieu de gamme

La population de Dubaï a connu une croissance dynamique ces dernières années, en partie alimentée par l'ouverture économique du pays et la popularité des programmes de visa de long séjour, comme le Visa Doré de 10 ans. Plus de 155 000 nouveaux résidents sont arrivés cette année, ce qui impacte naturellement la demande sur le marché du logement. Ces nouveaux résidents ne recherchent souvent pas des biens dans la catégorie la plus chère, mais exigent une infrastructure moderne, un bon emplacement et une taille adéquate – des caractéristiques offertes par l'immobilier de milieu de gamme.

Les logements dans la gamme de 1 à 3 millions de dirhams ont représenté plus de la moitié de toutes les transactions : 54,47 % au troisième trimestre, soit 29 292 ventes. En revanche, la catégorie abordable en dessous de 1 million de dirhams représentait 25,30 % (13 607 ventes), ce qui est également significatif mais représente une part plus petite. La domination croissante de la catégorie de milieu de gamme montre que le marché ne répond pas seulement aux besoins de l'élite ou des débutants, mais reflète aussi les besoins réels et à long terme d'une couche sociale plus large.

Le segment premium est resté stable

Il y a eu une activité dans les catégories de prix plus élevées aussi, mais dans une moindre mesure. Le segment de 3 à 5 millions de dirhams a représenté 10,68 % du total des transactions, principalement alimenté par les familles cherchant des villas plus spacieuses ou des appartements premium. Les propriétés encore plus chères, entre 5 et 10 millions de dirhams, ont représenté 7,02 %, tandis que la catégorie ultra-premium au-dessus de 10 millions de dirhams représentait 2,52 %. Ce dernier segment prospère principalement sur la demande de résidences de marque et de maisons de luxe en bord de mer.

Cependant, ces chiffres indiquent également que le luxe est de plus en plus devenu un marché de niche, tandis que la vraie demande de masse se concentre sur le logement de milieu de gamme.

Pourquoi le segment de milieu de gamme est-il si populaire?

Les raisons sont complexes. D'une part, les investisseurs internationaux et les résidents locaux recherchent des propriétés qui offrent de bons emplacements tout en fournissant un confort moderne à un prix abordable. Les maisons de milieu de gamme sont généralement situées dans des communautés facilement accessibles et offrent d'excellentes commodités : espaces communs, piscines, salles de sport et espaces verts.

D'autre part, les rendements locatifs dans cette catégorie sont attractifs. Ces propriétés sont plus faciles à louer, permettant aux investisseurs de réaliser des rendements plus rapidement. Le nombre de locataires augmente continuellement, surtout parmi les nouveaux travailleurs et les familles qui ne prévoient pas encore d'acheter leur propre maison mais nécessitent un logement de qualité.

Le marché des prêts a également un impact significatif

Après une baisse des taux en septembre, l'accès aux hypothèques s'est amélioré, mobilisant de nouvelles couches d'acheteurs. Ceux qui attendaient auparavant ou ne faisaient que louer sur le marché peuvent maintenant acquérir des maisons dans des conditions plus favorables. La combinaison de paiements mensuels réduits et de programmes de visa de long séjour encourage un nombre croissant de personnes à investir dans leurs propres propriétés.

Les promoteurs répondent aussi aux demandes changeantes du marché : de nombreux nouveaux projets émergent spécifiquement dans cette gamme de prix, capitalisant sur une demande stable. De plus, les investisseurs institutionnels montrent un intérêt croissant pour les propriétés de bureaux et résidentielles, non seulement à des fins de construction mais aussi en tant qu'actifs générateurs de rendement.

Perspectives pour le quatrième trimestre

Le quatrième trimestre est traditionnellement une période forte pour le marché immobilier de Dubaï. L'intérêt des investisseurs internationaux en fin d'année, l'introduction de nouveaux projets, et la saison touristique de pointe contribuent tous à renforcer encore la demande. Sur la base des tendances actuelles, le rôle de l'immobilier de milieu de gamme devrait encore croître, surtout si l'inflation reste faible et que les taux d'intérêt restent favorables.

En perspective, la stabilité du marché est bien démontrée par la livraison prévue de plus de 250 000 nouvelles unités résidentielles entre 2026 et 2027. Cette expansion de l'offre pourrait rendre le marché plus équilibré, surtout si la demande reste vive.

Résumé

Le marché immobilier de Dubaï est entré dans une nouvelle phase. Bien que les projets de luxe restent spectaculaires et significatifs, le vrai moteur est devenu le segment résidentiel de milieu de gamme. Le logement au prix de 1 à 3 millions de dirhams n'est pas seulement accessible mais offre également des opportunités d'investissement attrayantes. La croissance de la population, les conditions de prêt favorables, et le programme de visa de résidence de 10 ans contribuent tous à garantir que ce segment demeure un acteur clé du marché immobilier de Dubaï à long terme.

(L'article est sourcé selon les déclarations des leaders de l'industrie.)